Acheter un terrain à La Réunion pour y construire sa maison est le rêve de nombreux Réunionnais et métropolitains. Mais entre la rareté du foncier, les contraintes réglementaires et les spécificités locales, le parcours peut s'avérer complexe. Voici le guide complet pour mener à bien votre projet.
Le marché du terrain à La Réunion
Une ressource rare et convoitée
L'île de La Réunion fait face à une pénurie chronique de terrains constructibles. Sur les 2 512 km² de superficie, seuls 30% sont urbanisables, le reste étant occupé par le Parc National, les espaces agricoles protégés et les zones à risques.
Prix moyens par secteur
| Secteur | Prix moyen m² | Terrain type 500 m² | |---------|---------------|---------------------| | Ouest (littoral) | 250 - 450 €/m² | 125 000 - 225 000 € | | Nord (Saint-Denis) | 150 - 300 €/m² | 75 000 - 150 000 € | | Sud (Saint-Pierre) | 120 - 250 €/m² | 60 000 - 125 000 € | | Est (Saint-André) | 80 - 180 €/m² | 40 000 - 90 000 € | | Hauts | 60 - 150 €/m² | 30 000 - 75 000 € |
💡 Astuce : Les terrains dans les Hauts (500-800 m d'altitude) offrent les meilleurs rapports qualité-prix, avec des parcelles plus grandes et des prix au m² divisés par 2 ou 3.
Les vérifications indispensables
1. La constructibilité du terrain
Avant toute chose, vérifiez que le terrain est effectivement constructible :
Documents à consulter :
- Certificat d'urbanisme (CU) : gratuit en mairie, valable 18 mois
- Plan Local d'Urbanisme (PLU) : zonage et règles applicables
- Carte communale : pour les communes sans PLU
Types de zones :
- Zone U : urbanisée, constructible immédiatement
- Zone AU : à urbaniser, constructible sous conditions
- Zone A : agricole, non constructible (sauf exceptions)
- Zone N : naturelle, non constructible
2. Les risques naturels
La Réunion est exposée à de nombreux aléas naturels. Consultez impérativement :
Plan de Prévention des Risques (PPR) :
- Risque inondation (PPRI)
- Risque mouvement de terrain
- Risque volcanique
- Risque cyclonique
⚠️ Attention : Un terrain en zone rouge du PPR peut être inconstructible ou soumis à des contraintes très strictes (surcoût construction de 15 à 30%).
3. Les servitudes
Vérifiez l'existence de servitudes pouvant limiter vos possibilités :
- Servitudes de passage : droit d'accès pour les voisins
- Servitudes de vue : distances à respecter
- Servitudes de réseau : lignes électriques, canalisations
- Servitudes de protection : patrimoine, environnement
4. La viabilisation
Un terrain non viabilisé nécessite des travaux de raccordement :
| Raccordement | Coût moyen | |--------------|------------| | Eau potable | 1 500 - 4 000 € | | Électricité | 1 000 - 3 500 € | | Assainissement collectif | 2 000 - 8 000 € | | Assainissement individuel | 5 000 - 15 000 € | | Télécommunications | 500 - 1 500 € |
Total viabilisation : 10 000 € à 30 000 € selon les cas
Les étapes d'achat
Étape 1 : La recherche
Où chercher ?
- Agences immobilières spécialisées terrain
- Notaires (ventes aux enchères, successions)
- Mairies (lotissements communaux)
- Sites internet (Leboncoin, SeLoger, PAP)
- Bouche à oreille local
Étape 2 : La visite et les vérifications
Points à contrôler sur place :
- Accès au terrain (chemin existant ?)
- Orientation et ensoleillement
- Pente et terrassement nécessaire
- Voisinage et environnement
- Présence de végétation protégée
Étape 3 : L'offre d'achat
Rédigez une offre d'achat écrite incluant :
- Prix proposé
- Conditions suspensives (financement, permis)
- Délai de validité
- Éléments inclus (bornage, études de sol)
Étape 4 : Le compromis de vente
Signez le compromis chez le notaire avec :
- Description précise du terrain (cadastre, bornage)
- Prix et modalités de paiement
- Conditions suspensives détaillées
- Délai de rétractation (10 jours)
- Date de signature définitive
Étape 5 : L'acte authentique
Après obtention du financement et levée des conditions, signez l'acte définitif et devenez propriétaire.
Le financement spécifique terrain
Prêt terrain seul
Certaines banques proposent des prêts terrain :
- Durée : 15 à 25 ans
- Taux : légèrement supérieurs aux prêts immobiliers
- Apport : 20 à 30% souvent exigé
Prêt terrain + construction
Solution la plus courante : un prêt global couvrant :
- Achat du terrain
- Construction de la maison
- Frais annexes
Avantage : déblocage progressif au fur et à mesure des travaux.
Aides spécifiques Réunion
- PTZ renforcé : jusqu'à 40% du projet en zone B1/B2
- Prêt Action Logement : pour les salariés du privé
- Aide ANAH : sous conditions de ressources
Les pièges à éviter
1. Acheter sans certificat d'urbanisme
Ne vous fiez jamais aux déclarations du vendeur. Seul le CU opérationnel garantit la constructibilité.
2. Négliger l'étude de sol
L'étude géotechnique (G2) est obligatoire en zone argileuse et fortement recommandée partout. Coût : 1 500 à 3 000 €.
3. Sous-estimer les coûts de terrassement
Un terrain en pente peut nécessiter des travaux de terrassement importants (5 000 à 50 000 €).
4. Ignorer les règles de construction
Le PLU impose des contraintes strictes :
- COS : coefficient d'occupation des sols
- Hauteur maximale autorisée
- Implantation par rapport aux limites
- Aspect extérieur (couleurs, matériaux)
5. Oublier les frais annexes
Au prix du terrain, ajoutez :
- Frais de notaire : 7 à 8%
- Bornage : 800 à 1 500 €
- Études : 2 000 à 5 000 €
- Taxes : taxe d'aménagement
FAQ : Acheter un terrain à La Réunion
Peut-on construire sur un terrain agricole ?
En principe non. Des dérogations exceptionnelles existent pour les exploitants agricoles ou la construction de logements nécessaires à l'activité.
Quel délai entre achat terrain et début construction ?
Comptez 6 à 12 mois minimum : obtention du permis (2-3 mois), purge des recours (2 mois), préparation chantier.
Le bornage est-il obligatoire ?
Non légalement, mais fortement recommandé. Il garantit les limites exactes et évite les litiges avec les voisins.
Comment savoir si un terrain est viabilisé ?
Demandez au vendeur les certificats de raccordement ou contactez directement les concessionnaires (EDF, eau, télécom).
Peut-on négocier le prix d'un terrain ?
Oui, une marge de 5 à 15% est courante, surtout pour les terrains en vente depuis longtemps ou nécessitant des travaux importants.
L'achat d'un terrain à La Réunion demande patience et rigueur. En multipliant les vérifications et en vous entourant de professionnels compétents, vous poserez les bases solides de votre futur projet de construction.